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Bien choisir son achat immobilier

Enfin après des heures interminables de recherche et de visites vous pensez avoir enfin trouvé le bien tant convoité !!

Que ce soit votre résidence principale ou un investissement locatif, un achat immobilier n’est pas un acte anodin et peut vite se révéler périlleux c’est pourquoi voici 5 conseils à suivre pour faire le bon choix.

Conseil n° 1 : l’emplacement

Quel que soit votre achat immobilier (appartement, maison, terrain, …) le premier facteur à prendre en compte est la localisation car c’est ce critère qui va déterminer la valeur de votre bien.

Les secteurs prisés ou ceux qui sont en phase de le devenir sont ceux qui vous offriront le plus la garantie que votre bien ne se dévaluera pas. Les critères souvent pris en compte dans le choix des acquéreurs ou investisseurs sont la proximité des services (commerces, médecins, écoles, activités culturelles, …) et des transports (gare, métro, bus, réseau routier, …).

N’hésitez pas à vous informer auprès des mairies, collectivités, commerçants ou même encore des voisins sur les éléments qui pourraient faire évoluer le secteur dans un avenir plus ou moins proche et ainsi impacter la valeur de votre future acquisition.

Le choix de l’emplacement de votre bien est d’autant plus primordial si vous envisagez par la suite sa mise en location ou sa revente en vous permettant de limiter au maximum les risques de vacances locative ou de moins-value.

Conseil n° 2 : Le juste prix

D’un secteur à un autre voire même d’une rue à une autre dans certaines villes, les prix peuvent varier énormément c’est pourquoi une bonne connaissance du marché immobilier local est indispensable.

Il ne faut pas hésiter à comparer les offres immobilières qui sont similaires au niveau de la superficie et des prestations (année de construction, étage, exposition, …).

Beaucoup d’acquéreurs font l’erreur de se fier uniquement au prix au m² qui est seulement une moyenne permettant d’indiquer la tendance globale du marché immobilier sur un secteur géographique donné.

En effet, cette information ne vous sera pas vraiment utile pour estimer votre future acquisition pour la simple et bonne raison que chaque bien est unique.

Aujourd’hui de nombreux outils offrent la possibilité de bien « s’imprégner » du marché immobilier et d’avoir ainsi la certitude de payer le juste prix.

En combinant CasaGo, qui permet d’avoir une vue sur l’ensemble des petites annonces disponibles sur le marché avec l’application gratuite DVF (Demande de valeur foncière) de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) qui permet de connaitre précisément le prix de vente des biens bâti ou non au cours des 5 dernières années, vous serez en mesure d'avoir une approche objective du marché immobilier.

Cette procédure est essentielle car c’est elle qui vous permettra de disposer d’éléments de comparaison et d’arguments imparables pour une éventuelle négociation de prix avec votre vendeur.

Conseil n°3 : Les visites

Ne vous contentez jamais d’une seule visite, c’est un point souvent négligé par les acquéreurs et qui peut hélas, réserver de mauvaises surprises.

En effet, la première visite est celle de la découverte du bien et de la prise d’informations d’ordre général sans véritablement prêter plus attention que ça aux détails.

Prévoir une contre-visite à un créneau horaire différent de celui de la visite initiale vous permettra de mieux évaluer l’environnement et de détecter les éventuelles nuisances (trafic, voisinage, …) ou même encore de mesurer la luminosité du bien à un autre moment de la journée.

Là encore, les voisins ou commerçants pourront vous apporter de précieux renseignements concernant l’environnement.

La contre-visite permet également d’examiner toutes les pièces une par une pour déceler les défauts les plus cachés ou déterminer les éventuels travaux à effectuer.

Prenez le temps d’inspecter tous les recoins du bien sans oublier les dépendances (cave, garage, combles, …) et les parties communes (cage d’escalier, ascenseur, espaces verts, …) pour les biens en copropriété qui sont encore trop souvent négligés par les acquéreurs et qui peuvent parfois réserver de mauvaises surprises.

Il ne faut surtout pas hésiter à se faire accompagner par un professionnel ou, à défaut, par une personne de votre entourage qui vous permettra d’avoir un avis extérieur souvent bienvenu.

Conseil n° 4 : Les documents

Il ne faut pas hésiter à demander aux propriétaires de vous fournir des documents afin d’être parfaitement informé et ainsi pouvoir s’engager sereinement.

En tout premier lieu, consultez les diagnostics techniques :

- Le D.P.E. ( Diagnostic de performance énergétique ) permet d’avoir une estimation de la consommation énergétique d'un logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre. C’est un bon indicateur pour évaluer les équipements de chauffage, de production d’eau chaude et l’isolation du logement.

- L’attestation de surface CARREZ qui s’applique aux logements en copropriété permet de mesurer la surface habitable privative. La règlementation n’oblige pas le vendeur d’avoir recours à un professionnel pour effectuer ce diagnostic mais cela reste fortement conseillé compte tenu des sanctions qui peuvent être lourdes de conséquences en cas d’erreur. En effet, à l’issue de la vente, s’il s’avère que la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte authentique, l'acquéreur pourra alors, dans un délai d'un an, engager une action à l’encontre du vendeur et exiger une diminution du prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants.

- Le C.R.E.P. ( Constat de risque d'exposition au plomb ) permet d’avoir des informations sur la présence de plomb et concerne uniquement les logements construits avant 1949. Le plomb est généralement présent dans les anciennes peintures et si des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm² sont relevées, des travaux seront à prévoir.

- L’état d’Amiante concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 et mentionne la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Dans certains cas, en présence d’amiante le diagnostic pourra préconiser des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu'à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.

- L’état de l’installation intérieure gaz et/ou électrique concerne les logements dont l’installation date de plus de 15 ans permet d’évaluer les risques pouvant mettre en danger la sécurité des personnes et leurs biens.

- L’état de l'installation d'assainissement non collectif concerne les maisons et immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées et permet d'informer l'acquéreur de la conformité ou non de l'installation avec la réglementation.

- L’E.R.P. (état des risques et pollutions) indique quant à lui si le logement se situe dans une zone où existent des aléas naturels, miniers ou technologiques, sur le risque sismique, si le niveau de potentiel radon est élevé et si le sol est pollué.

- Le diagnostic termites comme son nom l’indique donne des informations sur la présence ou non d'insectes xylophages dans un logement si ce dernier est situé dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou susceptibles de l'être à court terme.

Dans un second temps, demandez au vendeur tous les documents administratifs relatifs à la copropriété (décompte de charges, derniers procès-verbaux d’assemblées générales, carnet d’entretien, …), aux impôts (taxe foncière, habitation, …) sans oublier les factures d’eau, de gaz, d’électricité ainsi que toutes les factures liées aux travaux réalisés (entretien chaudière, …).

Conseil n° 5 : L’évaluation des travaux

Difficile d’estimer le coût des travaux lorsqu’on n’y connaît peu voire rien dans le domaine du bâtiment néanmoins, cette estimation se révèle indispensable pour savoir si la rénovation va rentrer dans son budget.

Il est impératif de réaliser minutieusement cette évaluation pour ne pas risquer de se retrouver avec un bien que l’on ne pourra pas rénover par manque de moyen.

Pour réaliser cette opération munissez-vous d’un mètre, d’un bloc–note et d’un stylo afin de tout répertorier dans les moindres détails.

Outre les diagnostics techniques qui donnent déjà des indications sur l’état des installations il faudra contrôler le bon fonctionnement des équipements électriques (interrupteurs, …) de chauffage (chaudière, radiateurs, …), de la plomberie (robinetterie, évacuations, …) et des menuiseries (fenêtres, volets, portes, …).

Passez attentivement en revue l’état du bâti ( murs, plafonds, planchers, charpente, …) pour déceler la présence de fissures ou problèmes d'humidité qui devront, le cas échéant, retenir toute votre attention.

Profitez de cette inspection pour identifier les murs porteurs, ce qui pourra s’avérer utile pour votre projet d’agencement.

Là encore la vigilance et la rigueur sont de mises car le moindre détail laissé de côté peut avoir de lourdes conséquences sur votre budget c’est pourquoi en cas de doute sur vos compétences, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel (architecte, artisan, …).

Enfin, nous ne saurions trop vous conseiller de faire un maximum de photos avec votre précieux smartphone pour pouvoir étudier à tête reposée vos projets d’agencement et de travaux.