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Droit et obligations du propriétaire

Logement décent

Un propriétaire bailleur doit délivrer un logement décent qui ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il s’agit d’une obligation clairement posée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 .

Pour être décent la surface habitable d’un logement doit être au moins égale à 9 m2 avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ou disposer d’un volume habitable de 20 m3. D’autres critères rentrent en compte comme le fait que le bien doit être isolé et étanche, l’air du logement doit être de bonne qualité, pour cela le logement doit posséder au moins un accès ouvrant sur l’extérieur.

De plus le logement doit présenter une installation électrique aux normes pour chauffer et éclairer l’appartement correctement.

Le logement doit également posséder une cuisine ou le locataire aura la possibilité d’y placer des plaques de cuisson.

Enfin le logement devra disposer d’une arrivée d’eau potable, et aura la présence d’un WC, d’une baignoire ou douche obligatoire.

Les critères de décence restent cependant flous, les litiges sont fréquents concernant l'humidité, le chauffage ou la conformité des installations...

Le bail

Un bail d’habitation doit être obligatoirement écrit.


Que ce soit pour un logement vide ou meublé, une location saisonnière ou non, le propriétaire bailleur doit établir un bail écrit avec ses locataires.

En effet le bail officialise les accords entres les deux parties et évitera les éventuels malentendus. Le bail est établi en double exemplaire, avec l’aide éventuelle d’un professionnel (agent immobilier, huissier ou notaire).

Dans tous les cas, un certain nombre de clauses doivent y figurer comme votre nom, celui de vos locataires, l'adresse du logement, sa description précise et celle de ses annexes (cave, garage…), l'usage qui sera fait des lieux loués (habitation, ou habitation et usage professionnel), le montant du loyer ainsi que le montant du dépôt de garantie.


Plusieurs annexes devront également être jointe au bail comme un état des lie, le règlement de copropriété et les diagnostics obligatoires à savoir :

- Un diagnostic de performance énergétique (D.P.E.)

- Un diagnostic mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (sur demande du locataire)

- Un constat de risque d’exposition au plomb (C.R.E.P.)

- Etat de l’installation intérieure électrique / gaz si l’installation a plus de 15 ans

- Etat des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, ...) pour permettre de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.

Les travaux

Les réparations qui incombent au propriétaire sont toutes celles qui n’incombent pas au locataire.

De fait, le locataire doit prendre en charge les réparations courantes du logement, les menues réparations et les dégradations commises dans le logement (le remplacement d’un joint, d’un syphon, entretien robinetterie, nettoyage et ramonage cheminée, entretien et vidanges des fosses, la remise en état de papier peint, peintures ou sols tachés, entretien des jardins privés, entretien et nettoyage des meubles si location meublée, ...).

A savoir que l’entretien annuel de la chaudière est à la charge du locataire.

Le propriétaire doit prendre à sa charge les travaux importants du logement (remplacement d’une chaudière hors d’usage, travaux d’isolation, renouvellements d’équipement tel que fenêtres, portes, sanitaires, ...).

Le bailleur doit également assumer les frais liés à la vétusté de l’immeuble ou du logement et les réparations liées à un évènement de cas de force majeur.


Parmi les travaux les plus fréquents on retrouve également la réfection de toiture, la remise aux normes des installations électriques, remplacement d’un chauffe-eau, … .

Malgré la réalisation de travaux le propriétaire ne peut en aucun cas procéder à une augmentation de loyer pour rentrer dans ses frais .

La caution

Lors de la signature du bail le propriétaire peut exiger qu’un tiers (parents, employeur, amis, ...) se porte caution pour garantir le paiement des loyers ainsi que des charges.

La durée de l’engagement et le montant maximum pour lequel le cautionnaire s’engage doit comporter une mention manuscrite dans le bail sur laquelle la personne indique qu’elle a une connaissance de l’étendue de son obligation.

Le dépôt de garantie

A la signature du bail, le locataire verse un dépôt de garantie qui permet au propriétaire de se prémunir contre les dégradations, les impayés ou éventuelles dettes locatives restant dues (régularisation de charges, défaut d’entretien des équipements, …).

Le montant du dépôt de garantie est plafonné selon le type de location :

- Si le logement est loué en location vide , il est plafonné à un mois de loyer hors charges.

- Si le logement est loué meublé , il est plafonné à deux mois de loyer hors charges pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014.

Au départ du locataire, le propriétaire restitue le dépôt de garantie dans un délai de

- 1 mois si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée

- 2 mois si des différences sont apparues entre les deux états des lieux

Le droit de visite

Le propriétaire peut prévoir une clause dans le bail qui stipule qu’en cas de vente du bien, des visites pourront avoir lieu durant les jours ouvrables (tous les jours sauf dimanches et jours fériés) et ne pas dépasser 2 heures par jour.

En cas de refus de visite de la part de son locataire, le propriétaire peut lui écrire en lettre avec accusé de réception pour lui rappeler ses obligations et lui demander de le joindre pour convenir d’un créneau horaire afin d’organiser les visites.

Si le locataire ne répond pas, ou répond de manière négative, alors le bailleur peut engager des poursuites judiciaires auprès du Tribunal d’instance qui vont lui permettre de réclamer des dommages et intérêts au titre du préjudice subi en raison du retard survenu dans la vente du bien.

En l’absence de clause prévoyant un droit de visite dans le bail, Le propriétaire qui souhaite vendre son appartement devra impérativement recueillir au préalable l’accord de son locataire pour pouvoir effectuer les visites.

Le bailleur souhaitant organiser des visites avec des acheteurs potentiels ne peut pas entrer dans le logement sans l’autorisation expresse du locataire.

En cas de refus du locataire, le propriétaire ne doit surtout pas entrer dans l’appartement, sinon il s’agit d’une violation de domicile, délit passible d’une peine d’emprisonnement d’un an et de 15.000€ d’amende.

Une grande prudence est donc conseillée au bailleur même s’il est dans son droit légitime de faire visiter son bien pour le vendre, le locataire à la jouissance du bien jusqu’à la fin de son bail.

Les litiges entre propriétaires et locataires sont nombreux et débouchent parfois sur des actions en justice, sachez que vous pouvez dans de nombreux cas faire appel à un conciliateur de justice pour une solution plus rapide et éviter l’encombrement des tribunaux.