Investir avec la loi Pinel

Présentation de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par Sylvia Pinel, ministre du logement en 2014.

Cette loi succède au dispositif Duflot, dont son fonctionnement est très proche.

La loi PINEL est un dispositif fiscal qui incite à l’investissement locatif immobilier dans le neuf et favorise la location d’un logement aux personnes ayant des revenus plus modestes.

La loi PINEL permet d’investir dans certaines villes de notre territoire souffrant d’une pénurie de logement.

Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de leur engagement de location (6,9 ou 12 ans).

Le propriétaire est limité à l’acquisition de 2 logements par an, avec un maximum de défiscalisation limité à 63.000€.

La loi PINEL est réservée à tous résidants français de plus de 18 ans et payant leurs impôts en France.

A noter que le gouvernement Macron a reconduit cette loi PINEL jusqu’au 31 Décembre 2021 avec les mêmes conditions.

Quels sont les logements éligibles à loi PINEL

- Logement neuf

- Logement que le propriétaire fait construire

- Logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)

- Logement ancien avec travaux de rénovation

Tous ces logements doivent répondre à des normes énergétiques à savoir le label BBC (pour les permis de construire déposés jusqu’au 31 Décembre 2012) ou doivent appliquer la norme RT2012 (pour les permis de construire déposés depuis le 01/01/2013.

Dans le cadre d’un investissement locatif PINEL, le propriétaire bailleur dispose d’un délai de 12 mois à compter de la date d’achèvement du logement pour trouver son futur locataire.

Conditions d’éligibilité

Pour pouvoir bénéficier de la loi PINEL le logement doit se situer dans des zones bien précises à savoir là où la demande locative est la plus forte.

Nous distinguons 4 Zones :

Zone A : Paris et son agglomération, la Côte d’Azur, Lyon, Marseille, Montpellier, … certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.

Zone A bis : Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.

Zone B1 : L’ensemble des villes de plus de 250.000 habitants, départements d’outre-mer.

Zone B2 : Les villes de plus de 50.000 habitants ayant obtenu une dérogation de la part de la préfecture.

Pour être éligibles, les logements doivent être loués en respectant les plafonds mensuels de loyer : Zone A bis : 17,43 €/m² Zone A : 12,95 €/m² Zone B1 : 10,44 €/m², Zone B2 éligible : 9,07m²

A noter que dans les zones B2 et C, le dispositif Pinel n'est plus possible depuis 2018. Néanmoins plusieurs communes de la zone B2 pourraient profiter cette année d’une défiscalisation sur décision du préfet de région .

Calculer son loyer maximum avec la loi PINEL

Pour effectuer son calcul de loyer Pinel en 2020 :

Un coefficient multiplicateur s’applique en fonction de la surface du logement, aux plafonds de loyer Pinel que ce soit les plafonds fixés par zone ou les plafonds modulés par certains préfets de région. Ce coefficient est égal à 0,7 + 19/S, ( S est la surface du logement, sans pouvoir être supérieur à 1,2). Il s’agit de ne pas désavantager les petites surfaces de logement.

Calcul loyer Pinel 2020 : pour un appartement neuf de 40 m² à Dijon en zone B1, le plafond loyer Pinel à appliquer en 2020 se calcule ainsi :

10.44 x (0.7 + 19/40) = 12.27 €/m², soit 490,80 € par mois.

A noter qu'une surface pondérée est à prendre en compte pour le calcul du loyer Pinel, c'est-à-dire la surface habitable et la moitié des surfaces annexes, plafonnées à 8 m².

Condition de ressources 2020 des locataires pour loi Pinel

La loi PINEL présente de nombreux avantages :

1^er avantage : Economie d’impôt

Le gros avantage étant celui de la réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 63.000€.

Contrairement à ces prédécesseurs (Besson, Malraux, Scellier, ,…) le dispositif PINEL présente plus de souplesse et d’avantage d’économie d’impôt en effet, le propriétaire peut choisir sa formule avec un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.

A noter que la loi PINEL rentre dans le cadre des dispositions des niches fiscales à savoir une réduction d’impôt de 10.000€/an.

2ème avantage : Préparer sa retraite

La loi Pinel, est un dispositif idéal pour préparer sa retraite.

Un grand nombre de propriétaire investissent dans la pierre pour se constituer un revenu locatif pour leur retraite.

En effet au terme de sa période d’engagement locatif 6, 9 ou 12 ans, le propriétaire aura 3 possibilités qui va s’offrir à lui :

- Continuer de louer son bien et percevoir des loyers pour se constituer un revenu complémentaire à la retraite

- Il pourra conserver son bien pour y vivre

- Il pourra revendre son bien pour profiter d’une plus-value et s’assurer d’une retraite confortable

3ème avantage : Louer à ses proches

Grâce au dispositif PINEL, il est désormais possible delouer à ses ascendants ou àses descendants un logement acheté neuf dans le cadre de la loi de défiscalisation Pinel.

Avec le dispositif Pinel, on peut donc louer à sa famille le logement acheté neuf, tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt.

A noter que le proche devra néanmoins rentrer dans le barème des plafonds de ressources défini par le dispositif PINEL.

4éme avantage : Déduire des charges

Avec le dispositif PINEL le propriétaire peut déduire des charges de ses impôts. Ainsi le propriétaire-bailleur peut déduire des loyers perçus des charges telles que :

- Les intérêts d’emprunts

- Les frais de gestion locative du bien

- Les frais d’entretien et de travaux du logement

- Taxe foncière et primes d’assurances

- Les frais de garantie du prêt

Pour conclure le dispositif Pinel s’adresse à un grand nombre d’investisseurs puisque les logements éligibles au dispositif PINEL concernent aussi bien les studios que les grandes surfaces familiales.

Le dispositif PINEL est idéal pour le propriétaire qui souhaite se constituer un patrimoine ou bien un revenu complémentaire pour la retraite tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.